Comprare casa Mentana

  • 1. PRIMA DI ACQUISTARE

    Prima di acquistare un immobile è sicuramente utile avere più informazioni possibili sullo stesso e, soprattutto, accertarsi di effettuare l’acquisto dal legittimo proprietario. Premesso che verifiche di questo tipo sono svolte prima dall’Agenzia Immobiliare e poi dal notaio che redige l’atto di vendita, nella sua pubblica funzione di garanzia, è importante sapere che l’Agenzia delle Entrate mette a disposizione di ogni cittadino alcuni strumenti pratici per conoscere la situazione di un immobile. Per esempio, effettuando un’ispezione ipotecaria è possibile visionare i dati riguardanti le tipologie di “formalità” presenti nei Registri immobiliari.

    Quando si parla di “formalità”, si fa riferimento alle trascrizioni, alle iscrizioni e alle annotazioni:

    • le trascrizioni vengono effettuate quando si trasferisce (per esempio, una vendita) o si costituisce un diritto (per esempio, l’usufrutto) su un bene immobile
    • un’iscrizione fa seguito alla costituzione di ipoteche su immobili derivanti, per esempio, da contratti di finanziamento (mutui)
    • l’annotazione è fatta alla modifica di precedenti trascrizioni, iscrizioni o annotazioni (per esempio, le cancellazioni di ipoteche e di pignoramenti).

    In sintesi, con l’ispezione ipotecaria è possibile verificare il legittimo proprietario dell’immobile e la presenza sullo stesso di ipoteche o pendenze, anche giudiziarie.


    2. LA PROPOSTA DI ACQUISTO
    La proposta di acquisto è un atto unilaterale attraverso il quale, l’aspirante acquirente di un determinato immobile, si impegna ad acquistarlo, proponendo il prezzo di acquisto, le modalità di pagamento, i termini di consegna di trasferimento della proprietà ed ogni altra condizione legittima che riterrà di proporre.
    La più importante delle condizioni è quella che preveda che l’immobile che si intende acquistare sia libero da pignoramenti, sequestri, trascrizioni e da ogni tipo di iscrizione pregiudizievole che lo renda non commerciabile.
    Nella proposta di acquisto deve essere ben descritto l’immobile che si intende acquistare, indicando gli estremi catastali. La proposta di acquisto deve indicare il termine della sua validità e le modalità di comunicazione della sua eventuale accettazione.
    Contestualmente alla sottoscrizione della proposta di acquisto, il proponente versa un importo, mediante assegno bancario non trasferibile intestato alla proprietà. Tale importo versato con assegno INTESTATO ESCLUSIVAMENTE AL PROPRIETARIO DI CASA viene versato a titolo caparra confirmatoria ed in caso di mancato accettazione della proposta va immediatamente restituito al proponente. Acquistando attraverso l’attività svolta da un’Agenzia Immobiliare regolarmente iscritta, e sottoscrivendo una proposta d’acquisto è possibile evitare di trovarsi di fronte a determinate “sorprese” che si possono trovare stipulando direttamente un contratto preliminare, senza un assistenza qualificata. Infatti, l’agenzia immobiliare, svolge una verifica delle condizioni di vendibilità dell’immobile, dell’inesistenza di iscrizioni pregiudizievoli e comunque fornisce all’aspirante acquirente tutte le informazioni acquisite e necessarie per la compravendita.


    3. IL CONTRATTO PRELIMINARE

    In tante occasioni, un passaggio che precede il rogito è quello del contratto preliminare (il cosiddetto “compromesso”). Si tratta, sostanzialmente, di un accordo tra venditore e compratore con il quale essi si obbligano reciprocamente a stipulare un successivo e definitivo contratto di compravendita. Il trasferimento del diritto di proprietà sull’immobile si avrà solo con la firma di quest’ultimo. Di regola, il preliminare viene stipulato quando non è possibile la vendita immediata: perché, ad esempio, l’acquirente è in cerca di un finanziamento (un mutuo) oppure il venditore è in attesa che gli venga consegnata una nuova casa. Il motivo per il quale si stipula il preliminare è appunto quello di impegnare giuridicamente le parti durante il tempo necessario a risolvere questi problemi.Il contratto preliminare di compravendita deve essere registrato entro venti giorni dalla sottoscrizione. Per la registrazione sono dovute:

    -l'imposta di registro di 200 euro, indipendentemente dal prezzo della compravendita

    -l’imposta di bollo, pari a 16 euro ogni 4 facciate e comunque ogni 100 righe

    -0,50% sulle somme previste a titolo di caparra confirmatoria

    -3% sulle somme previste a titolo di acconto sul prezzo di vendita


    4.CATASTO E URBANISTICA. Per evitare le compravendite di unità immobiliari urbane non in regola con le norme catastali o urbanistiche (immobili non denunciati al catasto o che hanno subito variazioni mai comunicate), è obbligatorio indicare prima nel preliminare e poi nell’atto notarile, a pena di nullità, non soltanto i dati catastali ma anche il riferimento di eventuali procedure tecniche urbanistiche (Dia, Scia, Sanatorie, Etc… Etc…) e le planimetrie depositate in catasto. Inoltre, l’atto deve contenere la dichiarazione con cui gli intestatari affermano che la situazione reale dell’immobile è conforme a quanto risulta dai dati catastali e dalle planimetrie. Prima di stipulare l’atto, il notaio è tenuto a individuare gli intestatari catastali e verificare la loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari.


    5.IMPOSTE E LE AGEVOLAZIONI

    Le imposte da versare quando si acquista casa dipendono da vari fattori.

    Sono diverse le imposte dovute quando si acquista da un venditore “privato” o da un’impresa. Sono di importo inferiore quando si acquista la “prima casa”.

    Se il venditore è un privato, la vendita sarà assoggettata all’imposta di registro, se il venditore è un'impresa, a seconda dei casi, la cessione potrà essere: sia con Iva che esente da Iva.

    Ecco alcuni esempi:

    -Se oggetto dell'acquisto è la prima casa l'atto di compravendita è soggetto alle seguenti imposte a partire dal 1° gennaio 2014:

    quando il venditore è un privato:

    • IVA esente
    • imposta di registro del 2%
    • imposta ipotecaria fissa di 50 euro
    • imposta catastale fissa di 50 euro

    quando si acquista da impresa costruttrice (o di ristrutturazione) entro 5 anni dall’ultimazione dei lavori

    • IVA del 4%
    • imposta di registro fissa di 200 euro
    • imposta ipotecaria fissa di 200 euro
    • imposta catastale fissa di 200 euro

    quando si acquista da impresa non costruttrice oppure si acquista da impresa costruttrice (o di ristrutturazione) oltre 5 anni dall’ultimazione dei lavori, che non opta per l’assoggettamento dell’operazione ad IVA:

    • IVA esente
    • imposta di registro del 2%
    • imposta ipotecaria fissa di 50 euro
    • imposta catastale fissa di 50 euro

    -Se oggetto dell'acquisto è un immobile ad uso abitativo non prima casa l'atto di compravendita è soggetto alle seguenti imposte:

    quando il venditore è un privato, oppure un’impresa “non costruttrice”, oppure un’impresa “costruttrice” (o di ristrutturazione) che vende dopo 5 anni dalla data di ultimazione dei lavori senza assoggettare l’operazione ad IVA:

    • IVA esente
    • imposta di registro del 9%
    • imposta ipotecaria di 50 euro
    • imposta catastale di 50 euro

    quando il venditore è un’impresa costruttrice (o di ristrutturazione) che vende entro 5 anni dall’ultimazione lavori:

    • IVA del 10%
    • imposta di registro fissa di 200 euro
    • imposta ipotecaria fissa di 200 euro
    • imposta catastale fissa di 200 euro


    6.QUANDO È PRIMA CASA

    I requisiti necessari per usufruire delle agevolazioni “prima casa” sono i seguenti:

    - l’abitazione non deve essere di categoria catastale A1 (abitazioni di tipo signorile), A8 (abitazioni in ville) o A9 (castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici).

    - l’immobile deve essere ubicato − nel territorio del Comune in cui l’acquirente ha o stabilisca, entro 18 mesi dall’acquisto, la propria residenza. La dichiarazione di voler stabilire la residenza nel Comune ove è situato l’immobile acquistato deve essere resa, a pena di decadenza, dall’acquirente nell’atto di acquisto. Per il personale delle Forze armate e delle Forze di polizia non è richiesta la condizione della residenza nel comune di ubicazione dell’immobile acquistato con le agevolazioni prima casa.

    - di non essere titolare, esclusivo o in comunione col coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione, su altra casa nel territorio del Comune dove si trova l’immobile oggetto dell’acquisto agevolato

    - di non essere titolare, neppure per quote o in comunione legale, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà, su altro immobile acquistato, anche dal coniuge, usufruendo delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa.


    7. ATTENZIONE A QUANDO SI VENDE: DECADENZA, PLUSVALENZA E CREDITO DI IMPOSTA

    Plusvalenza: Si parla di "plusvalenza" quando si trae un guadagno dalla vendita di un bene che rientra nei "redditi diversi", nel caso di abitazioni, si definisce plusvalenza, la differenza in positivo tra il prezzo pagato per l'acquisto di un bene immobile e il valore ricavato dalla cessione del bene stesso. L'aliquota della plusvalenza è del 20%.

    Non si incorre nella plusvalenza immobiliare nei seguenti casi:

    Credito di imposta: Il venditore dell’immobile che in fase di acquisto ha usufruito delle agevolazioni fiscali prima casa può beneficiare di uncredito di impostaper riacquisto “a qualsiasi titolo” su una nuovaprima casa. L’importante è che il seguente riacquisto questo avvenga entro un anno dalla vendita. Per il calcolo del credito d’imposta, il contribuente deve innanzitutto acquisire l’importo dell’imposta di registro pagata in relazione al primo acquisto; in tal caso, è sufficiente desumere l’importo dalla fattura del notaio nella quale è stata evidenziata l’imposta versata; successivamente, il contribuente dovrà considerare il minor valore tra l’imposta versata in relazione al primo acquisto e quella pagata in relazione al nuovo acquisto.

    Decadenza: La decadenza o la perdita dei benefici fiscali a livello immobiliare consiste in una serie di “sanzioni” economiche che colpiscono il venditore o l’acquirente a seconda dei casi in fase di vendita o acquisto nel caso di:

    L'agenzia delle entrate potrà fare accertamenti e verifiche entro tre anni dalla:
    - registrazione dell'atto di compravendita nel caso di accertamento della veridicità delle dichiarazioni fatte in tale sede (possesso dei requisiti necessari per godere dei benefici);

    - decorrenza dei 18 mesi dall'acquisto in caso di accertamento della veridicita' della dichiarazione di trasferire -entro detto termine- la residenza nel comune ove si trova l'immobile (in questo caso il termine diventa, quindi, di quattro anni e mezzo);

    - decorrenza dell'anno successivo alla vendita della casa nel caso di accertamento del rispetto del divieto di rivendita prima dei cinque anni. In questo caso, quindi, il termine diventa di quattro anni, poichè va considerato anche l'anno di tempo entro il quale e' possibile mantenere i benefici riacquistando una prima casa:

    - data dell'evento che potrebbe rendere mendaci le dichiarazioni fatte all'atto della registrazione dell'atto. Per esempio, se si gode delle agevolazioni per un immobile in corso di costruzione -ovviamente promettendo di non rendere l'abitazione "di lusso"-, il termine per l'accertamento di tale dichiarazione parte dalla data di ultimazione dei lavori di costruzione.